Consórcio imobiliário ou financiamento: Qual o melhor?

Durante o período em que as taxas de financiamento imobiliário eram proibitivas, o consórcio de imóveis passou a ser uma alternativa razoável para aqueles que não dispunham de dinheiro suficiente para comprar o imóvel à vista.

Mas agora que temos taxas por volta de 8% ao ano mais TR, o que fica mais vantajoso: comprar o imóvel financiado ou fazer um consórcio?

Vamos fazer duas simulações que podemos considerar como perto da realidade. Você quer comprar um imóvel de R$ 100.000,00, e possui apenas R$ 10.000,00, que poderá dar de entrada. O financiamento na prática é de R$ 90.000,00. Isso tudo em 120 meses, e o financiamento pela Tabela Price, para facilitar.

Então você tem duas opções: mantém os R$ 10 mil e fazer um financiamento, ou então faz um consórcio, lembrando que você não tem como saber quando vai ser sorteado. Você pode dar um lance e receber logo a carta de crédito, mas lembre que quando faz isso, abate este valor das prestações, mas a taxa de juros cobrada acaba subindo bastante, pois você está trocando dinheiro no futuro por dinheiro hoje. Apesar de não ter taxa de juros, o consórcio tem uma taxa fixa de 17%, além de 5% de Fundo de Reserva.

Como vimos, apesar de falarem que o consórcio não tem taxa de juros, a taxa de administração é tão elevada que acaba pesando muito no valor final. Então vamos considerá-la como taxa de juros.

Outro detalhe importante: a correção monetária do consórcio da Caixa é pelo INPC, enquanto que o financiamento imobiliário é corrigido pela TR, que tem se mostrado muito mais amena. Nos últimos 5 anos, o INPC médio foi de 5,12% ao ano, e a TR foi de 1,74% ao ano. Isso é fundamental para entendermos a vantagem de uma ou outra modalidade.

O gráfico abaixo faz um comparativo de quanto você pagaria nas prestações em ambos os casos.

Gráfico – Comparação das prestações do Consócio e Financiamento
Fonte: Elaboração própria

A linha vermelha representa o consórcio, e a linha preta o financiamento. Como podemos ver, no financiamento paga-se um pouco mais no começo, mas depois a prestação do consórcio fica muito mais elevada. A única exceção  é para os 4 primeiros meses, onde uma taxa cobrada no consórcio é diluída, ficando mais elevada. No consórcio você termina pagando R$ 1.500,62, e no financiamento a última prestação “prevista” é de R$ 1.306,91.

Isso ocorre porque a variação do INPC é muito maior do que a da TR. Isso acaba carregando muito o valor das prestações do consórcio.

O que importa mesmo para a tomada de decisão é a taxa final de juros que é cobrada. Nesta simulação, quando calculamos a Taxa Interna de Retorno*, no consórcio temos esta em 0,804% ao mês, e no financiamento imobiliário fica por volta de 0,833%. Taxas bem parecidas.

Como vimos, com taxas bem parecidas, não há razão para você fazer um consórcio, quando temos taxas de juros nos patamares atuais. Até porque, nunca é demais lembrar que você só irá receber a carta de crédito quando for sorteado. E isso pode demorar anos.

Se for para optar, não hesite em fazer um financiamento.

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* Neste caso coloco R$ 90.000,00 de valor presente e o fluxo de caixa esperado de valores futuros.

PS: utilizei em ambos os casos o simulador fornecido pela própria Caixa Econômica Federal, à exceção da correção monetária, onde utilizei a taxa média dos últimos anos.