Sinal de Negócio

Observações preliminares e conceito

 Certa ocasião, um cliente me procurou bastante apreensivo, afirmando que pagou valor expressivo como sinal de determinado contrato de compra e venda de imóvel. Demonstrando inquietude, disse, ainda, que o sinal seria perdido caso rescindisse o contrato. Prosseguiu em sua narrativa, e relatou-me que, após ter dado o sinal, descobriu ter sido indeferido o financiamento bancário, o que inviabilizou por completo a execução do contrato, tendo de rescindi-lo.
Por fim, o cliente perdeu a importância dada em sinal.

Situações como essas não são incomuns. Isso porque a advocacia preventiva não é muito demandada. Geralmente, evita-se ao máximo despender recursos preventivamente com advogados, entendendo ser dispensável o referido custo. Entretanto, a atividade do advogado de forma preventiva é essencial ao bom desenvolvimento das relações obrigacionais, especialmente nos contratos.

Vale ressaltar que sinal de negócio é a quantia dada por um dos contratantes ao outro, como uma garantia de que o negócio foi concluído. É muito frequente nas negociações imobiliárias, significa que as partes chegaram a um acordo, faltando apenas a respectiva execução. Todavia, o sinal poderá ser perdido ou terá de ser devolvido em dobro, no caso de descumprimento do acordado.

Quem pode dar o sinal?

Em regra, é um dos contratantes quem dá o sinal. Contudo a nossa legislação não impede que ambos os contratantes o deem. Embora não haja nada previsto em lei de qual contratante deve fazer, normalmente quem dá o sinal é o comprador do imóvel.

O sinal só pode ser em dinheiro? Qual o seu valor?

O sinal de negócio pode ser dado tanto em dinheiro, como mediante a entrega de um bem móvel. Também não há obrigatoriedade de valor predeterminado, desde que, obviamente, não ocorra o pagamento total do imóvel. Recomendamos que não seja dado sinal muito elevado, considerando o montante do contrato. Isso porque é possível que o contratante gaste o dinheiro que recebeu e, surgindo a necessidade de devolução, não tenha como fazê-lo, justamente por causa da importância elevada.

Dessa forma, considerando tais riscos, aconselhamos - regra geral - que o sinal não ultrapasse o montante de 10% sobre o valor total do contrato.

O papel do sinal de negócio

De modo geral, as arras ou sinal servem tanto para confirmar o contrato, como também têm a função de fixar o valor que perderia o contratante, caso desistisse da avença. Ainda ressaltamos a chamada reserva de sinal ou sinal de reserva, quando o comprador dá um cheque, que não será descontado, ou somente o será se confirmada a compra do imóvel.

Porém, tudo precisa estar descrito na proposta ou no compromisso de compra e venda. Nesses casos, é fundamental dispor no contrato que se “A” não conseguir o financiamento, o negócio será desfeito, devendo “B” devolver o valor recebido. Se isto não estiver expresso no instrumento, poderá “B” ficar com o dinheiro do sinal, e ainda exigir, se o contrato permitir, perdas e danos e lucros cessantes, sob alegação que deixou de vender o imóvel a outro pretendente.

Conclusão

Sempre devem os contratantes consultar um advogado especializado na matéria, a fim de dirimir suas dúvidas. Certamente, os advogados e os demais profissionais devem ser consultados também para impedir a ocorrência de problemas, e não somente depois de ocorrido o fato danoso. Aja preventivamente! Verifique antes, por meio de profissionais competentes e de sua confiança, a regularidade da documentação e as bases do contrato. Por intermédio da atuação de um profissional, podem ser encontradas excelentes alternativas e, por consequência, a concretização do negócio almejado.

fonte: Imóvel Magazine